Co když koupíte nemovitost od někoho, kdo ji ve skutečnosti nevlastnil

Může se stát, že koupíte nemovitost od někoho, kdo sice v katastru je zapsán jako jeho vlastník, ale později se ukáže, že v katastru to bylo zapsáno nesprávně a byt ve skutečnosti vlastnil někdo jiný. V takovém případě se bude posuzovat, zda jste byli v dobré víře, že byt vlastní ten, kdo vám ho prodal.

Na to, abyste byli v dobré víře, není potřeba, abyste stav nějak aktivně vyšetřovali, ledaže máte důvod mít pochybnosti o správnosti zápisu v katastru.

Dle Nejvyššího soudu „Běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem … Požadavek na takové ověřování souladu mezi zápisem ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s ustanovením § 980 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem.[1]“

Nejvyšší soud se v několika rozhodnutích zabýval tím, co už jsou okolnosti vzbuzující pochybnosti a co ještě ne. V případě, že už se o takové okolnosti jedná, je na vás jako na nabyvateli, aby aktivně zjišťoval, jak to teda je.

Objektivní pochybnosti může dle dosavadní judikatury vyvolat:

a)      Plomba o řízení o poznámce spornosti[2]

b)      Informace dostupné v katastru nemovitostí dle nichž prodávající, jenž tvrdí, že nemovitosti nabyl v dražbě, není vlastníkem a informace v insolvenčním rejstříku, z nichž je jasné, že dražit majetek úpadce nešlo[3]

c)       Připlocení pozemku k pozemku zjevně jiného majitele, o němž nabyvatel musel vědět, protože kousek od toho pozemku bydlí[4]

d)      Pokud nemovitost nějaká třetí osoba drží a chová se k nim jako vlastník[5]

Na druhou stranu, pochybnosti spojené s vyšetřovací povinností bez dalšího nezakládá:

a)      Nižší nabývací cena v kontextu, že v domě žije problematický nájemce a kupní cena odpovídá ceně, za kterou převodce věc nabyl[6]

e)       Okolnost, že jednatel prodávající společnosti a nabyvatelka se znají řadu let jako obchodní partneři, přičemž mezi nimi žádný bližší vztah není a způsobem obdobným jako v dané věci společně obchodovali opakovaně již v minulosti[7]

f)        Samotné užívání nemovitostí jinou osobou, které se opíralo o katastrálně zapsané služebnosti,[8]

Prohlídka bytu je zpravidla namístě, ale jen „při existenci skutečností, jež jsou objektivně způsobilé vyvolat pochybnosti o vlastnickém právu prodávajícího.“[9]

„..sama okolnost, že kupující si nemovitost (např. byt) před koupí fyzicky neprohlédl, nezpochybňuje jeho (zákonem presumovanou) dobrou víru“[10]

Dobrou víru podpoří například to, že

a)       „Výpis z listu vlastnictví žádnou zapsanou poznámku spornosti neobsahuje“[11]

b)      kupní cena byla řádně zaplacena způsobem dohodnutým v kupní smlouvě a okolnosti doprovázející prodej vypadají standardně[12]

K tomu soud dodává:

„V obchodních vztazích nejsou neobvyklé dlouhodobé obchodně partnerské vztahy, jejichž základ a důvěra v ně mohou být posilovány právě i dřívějšími uskutečněnými prodeji mezi takovými subjekty. Dlouhodobý obchodní vztah mezi jednatelem společnosti a žalovanou v kontextu okolností této věci sám o sobě vyvrácení dobré víry žalované bez dalšího v žádném ohledu nezakládá.“ [13]

Z uvedeného by se jevilo, že pokud v případě není něco zjevně podezřelé, po kupujícím se nevyžaduje víc než nahlédnout do katastru nemovitostí.

Z judikatury ostatních senátů NS vybočuje rozhodnutí senátu 24 Cdo ve věci 24 Cdo 793/2021. Tento senát v případě, v němž podvodníci vylákali byt od jednodušší paní z nižších tříd a pak ten byt přeprodali manželskému páru s tím, že bude potřeba ho rekonstruovat uvedl:

„..zjistí-li (zaregistruje-li) potencionální zájemce o koupi bytu na vstupních dveřích prohlíženého bytu visačku s příjmením, které je odlišné od příjmení vlastníka bytu, od něhož současně nemá žádnou informaci o tom, že byt je momentálně užíván třetí (od vlastníka bytu odlišnou) osobou (např. nájemcem), dotazuje se neprodleně vlastníka či osoby, která vlastníka v záležitosti prodeje bytu zastupuje, na objasnění těchto informací a v případě, že jsou mu podány informace o (faktickém) užívání bytu třetí osobou, pak velmi pečlivě zjišťuje okolnosti vyklizení tohoto bytu pro případ jeho koupě, požaduje předložení nájemní smlouvy (má-li podle poskytnutých informací v bytě bydlet nájemce), snaží se v daném směru získat potřebné informace nezbytné k finálnímu rozhodnutí, zda i za těchto okolností (např. s přihlédnutím k otázce možného termínu vyklizení bytu) bude mít vůbec zájem o koupi tohoto bytu. V tomto směru ovšem soud prvního stupně byl zcela laxní a odvolací soud verifikaci těchto okolností rovněž neshledal za důvodnou.“

Odvolací soud v témže rozhodnutí považuje za okolnost vnášející pochybnosti i to, že byt navštívil toliko jeden z manželů.

Jinými slovy, abyste nabývali v dobré víře, byt musí navštívit všichni nabyvatelé a musí udělat právní prověrku ve značném  rozsahu. Soud pak dále uvádí, že toto platí o to více v situacích, kdy „osoby, jež se nacházejí v různých životně vypjatých (majetkových) situacích v konečném důsledku přistupují někdy až ke zcela nestandardním řešením v podobě uzavírání převodních smluv (v té které formě) ve prospěch „zainteresovaných“ subjektů“ a že „vždy je nezbytné vycházet z individuálních okolností každého jednotlivého případu, které jsou založeny na skutkových zjištěních“.

Osobně tuto úvahu považuji za nesprávnou, nesystémovou a vybočující z výkladu zastávaného jinými senáty Nejvyššího soudu. Dokud se to ale nedostane před velký senát je potřeba počítat s tím, že některé soudy a senáty mají tendenci chránit osoby, s nimiž soucítí, i za cenu, že budu vykládat povinnosti kupujícího, který o těchto osobách nic neví, pokaždé jinak. Kupující, který se spolehl na výpis z katastru přesně podle zákona v takovém případě může přijít o vlastnictví již zaplacené nemovitosti a často i o peníze, které za ni zaplatil.

Z opatrnosti tedy doporučujeme kupovanou nemovitost vždy navštívit ve více lidech, nafotit, pořídit z prohlídky video, vyfotit a zkontrolovat jméno na schránce i na dveřích, a pokud je jiné, než jméno prodávajícího, tak si nechat doložit právní důvod, proč to jméno je jiné. Pokud tam někdo bydlí, nebo nemovitost užívá jinak, doporučujeme nechat si doložit, na základě jakého právního titulu to dělá.

[1] 21 Cdo 264/2025

[2] 21 Cdo 4540/2018

[3] 29 ICdo145/2019

[4] 22 Cdo 817/2024

[5] Tamtéž odst. 30 ve spojení s odst. 42

[6] 22 Cdo 817/2024

[7] 22 Cdo 963/2025 odst. 30 a 35 ve spojení s odst. 42

[8] 22 Cdo 963/2025

[9] 22 Cdo 817/2024

[10] 22 Cdo 817/2024, 24 Cdo 793/2021

[11] 22 Cdo 963/2025 odst. 30

[12] 22 Cdo 963/2025 odst. 35

[13] 22 Cdo 963/2025 odst. 36