Prodej nemovité zástavy z volné ruky a zákaz libovůle

Občanský zákoník na rozdíl od zákona 40/1964 Sb. v § 1359 přímo umožňuje realizaci zástavy jakýmkoli způsobem, na němž se zástavní věřitel dohodl se zástavcem popřípadě zástavním dlužníkem v písemné formě. Tato smluvní volnost je omezena zákazem libovůle v § 1315 (2) b).

Obecně je v § 1315 (2) b) zakázáno dohodnout, že věřitel může zástavu zpeněžit libovolným způsobem dokud zajištěný dluh není splatný. V případě, že zástavcem nebo zástavním dlužníkem je spotřebitel nebo malý či střední podnikatel, je zakázáno uzavřít takovou dohodu i po splatnosti dluhu. Porušit tento zákaz není zas tak těžké.

Ponechat výběr formy zpeněžení na věřiteli, třeba výběrem mezi přímým prodejem, využitím zprostředkovatele, nebo v aukci, a to i když by dohoda umožňovala řádnou péči dle § 1365 (1), je příkladem takového zakázaného ujednání.[1] 

Nechat zástavnímu věřiteli na výběr mezi aukcí a přímým prodejem samo o sobě ale libovůli neumožňuje, pokud jsou splněny následující podmínky.

V případě, že zástavní věřitel zvolí přímé uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, Nejvyššímu soudu stačí, když je ujednáno, že minimální cena bude ve výši nejméně ceny zástavy zjištěné posudkem znalce, který nesmí být v den uzavření kupní smlouvy starší šesti měsíců.[2] Minimálně v daném případě Nejvyšší soud nevyžadoval úpravu, jak, kde a jakému okruhu osob má být zástava inzerována a nabízena, ani úpravu využití realitního makléře. Nejvyšší soud nevyžadoval úpravu lhůt, jak dlouho má nabídka být inzerována. Nevyžadoval ani, aby znalec nemovitost viděl na vlastní oči. Lze si však představit, že v případě přímého prodeje za cenu nižší než posudkovou, by Nejvyšší soud mohl být přísnější.

V případě zpeněžení zástavy kupní smlouvou uzavřenou dražbou podle ustanovení § 1771 o. z. Nejvyššímu soudu stačilo, aby:

a)      dražba byla konána třetí osobou určenou zástavním věřitelem, která splňuje podmínky pro provádění nedobrovolných dražeb[3].,

b)      nejnižší podání při dražbě činilo nejméně polovinu ceny zástavy zjištěné posudkem znalce, který nesmí být v den uzavření kupní smlouvy starší šesti měsíců,

c)       zástavní věřitel vyhotovil dražební vyhlášku k zástavě,

d)      zástavní věřitel dražební vyhlášku uveřejnil nejméně 15 dnů před zahájením dražby a uvedl v ní, že jde o dražbu ve smyslu ustanovení § 1771 o. z., označení zástavního věřitele, dlužníka, zástavce, zástavního dlužníka a dražebníka, místo, datum a čas zahájení dražby, označení a popis zástavy, nejnižší podání a stanovený minimální příhoz, způsob dražení, podmínky udělení příklepu, jímž je uzavřena kupní smlouva, a podmínky případného snižování podání.[4]

Nejvyšší soud zdůrazňuje, že má být dostatečně určen způsob určení ceny a způsob realizace a tyto musí umožňovat postup s odbornou péčí dle § 1365 (1).

Zde je nutno podotknout, že Nejvyššímu soudu by pro naplnění požadavků § 1315 (2) b) mohlo stačit i méně podrobné ujednání, a že toto je toliko standard, který už u Nejvyššího soudu jednou prošel.

Nenaplnění shora kritérií § 1315 (2) b), a tedy ujednání zástavní smlouvy umožňující libovůli zástavního věřitele při zpeněžování zástavy, ještě nemusí být pro kupujícího problém. Porušení § 1315 (2) b) způsobuje toliko relativní neplatnost zástavní smlouvy. Pokud se této neplatnosti zástavní smlouvy dlužník nedovolal, smlouva je platná, a to i když její vady způsobující relativní neplatnost jsou zcela zřejmé.[5]

Účinky pozdního uplatnění námitky relativní neplatnosti pro třetí osoby vysvětlil Nejvyšší soud následovně:

„v důsledku odstoupení A 2 od smlouvy uzavřené s B poté, co B převedl vlastnické právo k nemovitosti na Považská Bystrica, SlovenskoC, nemůže realizované odstoupení od smlouvy mezi A a B mít vliv na věcněprávní vztah C, neboť ten nabýval vlastnické právo k takovému majetku od B v době, kdy B byl ještě jeho vlastníkem (obdobné důsledky jako u odstoupení od smlouvy je totiž třeba vyvozovat i v případě uplatnění námitky relativní neplatnosti;“[6] Tento právní názor vychází z argumentace ústavního soudu, že nelze vázat „trvání řádně nabytého vlastnického práva na právní úkony třetích osob, na něž by vlastník neměl žádný vliv.“[7]

Protože Ústavní soud ve svém původním rozhodnutí mluví o „trvání řádně nabytého práva“ a Nejvyšší soud v navazujícím rozhodnutí používá slovo „nabýval“ a ne „uzavřel kupní smlouvu“, přikláním se k tomu, že pro posouzení včasnosti uplatnění námitky relevantní neplatnosti je okamžik podání návrhu na vklad vlastnického práva.

Pokud se tedy relativní neplatnosti zástavní smlouvy pro porušení dlužník dovolal až po podání návrhu na vklad, kupující nabývá vlastnické právo dle tehdy ještě platné zástavní smlouvy, a takové pozdní dovolání se relativní neplatnosti zástavní smlouvy nemá vliv na vlastnické právo nabyvatele.

Zástavní dlužník, který se prodejem zástavy cítí poškozen, ale pořád bude mít patrně nepromlčitelné právo domáhat se určení toho, že je vlastníkem prodané zástavy, protože zástavní věřitel mohl při realizaci zástavního práva postupovat v rozporu s povinností „postupovat při prodeji s odbornou péčí v zájmu svém i v zájmu zástavního dlužníka tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat za srovnatelných okolností na daném místě a v daném čase“ ve smyslu § 1365 (1) oz. O tom ale až v následujícím článku.

[1] 21 Cdo 1961/2019

[2] 21 Cdo 5983/2017

[3] NS v rozhodnutí odkazuje na nedobrovolné dražby ve smyslu č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Ten byl s účinností od 1. 1. 2025 nahrazen novým zákonem o veřejných dražbách 250/2023, není však důvod myslet si, že to něco mění na probírané věci.

[4] 21 Cdo 5983/2017

[5] 21 Cdo 1961/2019

[6] 30 Cdo 1651/2016

[7] Pl.ÚS 78/06 ze dne 16. 10. 2007